大发地产，地产业内的朋友对其一定不陌生。
前几年的时候，势头特别猛，也曾经出现在西安市场上一些热门地块的拍卖中。
5年前，大发地产还排在中国百强房企第78位。
但没想到的是，如今传来的是大发地产解散的消息。
从中国百强房企到解散，大发地产折射出的是很多房企的过山车式发展。
同样是出险房企，有的房企还会迎来机会，有的房企则再也没有机会。
01
5年时间，从中国百强到解散
大发地产，是一家上世纪90年代从浙江温州起步的房企。
虽然说其在2001年的时候就把总部从温州迁往了上海，但实际上在其发展很多年时间里都比较稳健，每年几十亿的销售额，项目主要布局在长三角。
转折点发生在2015年，大发地产的创始人葛和凯辞去管理层职位，其子葛一旸承继其父之位，正式出任大发地产总裁，并随后升任为董事会主席。
这位80后掌舵大发地产没多久，就喊出了5年内实现3000亿元的销售目标，开启了疯狂扩张。
大发地产的扩张，正好赶上中国楼市的上行周期，2018年大发地产在港交所上市，那一年实现销售额125.24亿元，同比上年增长204.1%！
随后，大发地产依然保持着高速增长，2020年销售额超过300亿元，达到303.2亿元，跻身中国房企销售额百强，排在第90位。
也就是说，从2017年的年销售额40多亿元到2020年的突破300亿元，大发地产只用了三年时间！
大发地产实际上当年也是计划进入西安市场的。
2018年年中的时候，大发地产在西安注册了两家子公司陕西凯润房地产开发有限公司、陕西凯望房地产开发有限公司，开始参与到一些地块的拍卖之中。
2021年，大发地产实现销售额375.63亿元，排在了中国房企第78位。
但没想到，这是大发地产最后的高光时刻。
2022年3月，公司官宣未能在在宽限期内支付一笔中期票据2227.5万美元的利息而出现违约，正式暴雷。随后，公司就进入下滑之中，当年销售额只有60.23亿元。
随后，大发地产经历了无法披露2022年年报、长期停牌，2024年10月公司正式退市。
2024年10月16日，因债务重组缺乏进展，香港高等法院正式颁令对大发地产及其子公司进行清盘。
近期传出的消息是，大发地产公司高管宣布公司老板以及核心高管已被控制接受调查，企业关联的所有资产、银行账号已全部被排查并纳入监管，公司宣布解散。
关于大发地产管理层被带走调查的原因，目前有消息指向公司进入清盘后，原管理层对公司优质资产的转移有关。
02
暴雷房企原因相似，终局不同
与大多数暴雷房企类似，大发地产走到今天主要是由于高负债加杠杆大举扩张之后，遇到政策调整、市场下滑。
公开数据显示，大发地产的土地储备建面从2018年的340万平方米，狂飙至2020年的670万平方米，两年时间土储翻倍，这其中不乏动辄高溢价摘得的地块。
而其这种大举扩张，是建立在高成本融资的基础之上的。
公开信息显示，大发地产所发行的中期票据、优先票据，融资成本基本都在两位数，甚至有的高达13.5%。
之所以敢于高息融资扩张，赌的是房价的持续上涨、市场的持续火爆。
但没想到的是，很快遇到的是三道红线政策的出台，以及楼市市场行情的持续下滑。
对任何一家房企来讲，当销售额开始大幅下降、融资受阻，但又要继续还高息债务、确保项目建设，这都是一个巨大的挑战。
大部分房企，实际上类似。
当然，同样是出险房企，目前大家可以看到的结局却是不同的。有的房企债务重组成功重新上阵，有的房企则迎来终局。
这其中最核心的原因，一个是企业本身的资产质量情况，一个是企业创始人、大股东在化债方面的诚意。
有的企业其项目主要位于一二线城市，拥有优质的土地储备，以及物业、商业等优质资产，有的企业其资产比较劣质。
有的企业创始人、大股东在化债方面积极行动，通过甩卖个人资产或者是在债务重组中放弃自己的部分股权，以此让企业能够活下去迎来转机，有的企业创始人、大股东则忙于转移资产。
企业基本面不同，态度不同，就会迎来不同的结局。
上述两类企业，大家可以对号入座。
整个地产行业规模时代已经过去，对于所有的房企来讲真正进入到了追求发展质量的时代。
也许有的企业规模并不大，每年几十亿的销售额，每年就只开发几个项目，但其凭借自有资金的滚动以及每一个项目确保盈利，可能过的比以前一年几百亿销售规模还更好。
还有的企业也许其地产开发业务消失，但凭借其手中物业、商业、酒店等板块的资产运营，盈利能力比以前更强。
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